Je project draait, de marge ziet er gezond uit, en toch hangt je financier aan de lijn over je rekening. Hoe zit dat? Het verschil tussen winst en cash ligt in vastgoed verder uit elkaar dan in bijna elke andere sector. Alfred van Duren, directeur van HB Software, spreekt regelmatig ontwikkelaars die op papier verdienen en in werkelijkheid krap zitten. In deze blog vertelt hij je waarom dat gebeurt, en hoe je grip houdt op je cash.

Winst en cash zijn niet hetzelfde

Winst is wat overblijft aan het eind van de rit. Cash is wat er vandaag op je rekening staat. Een project sluit prima af met een nette winst en zakt er ondertussen maandenlang doorheen, simpelweg omdat het geld op het verkeerde moment opraakt. Je financier rekent met het saldo van vandaag en kijkt naar je liquiditeit en je convenanten lang voordat je eindrendement in beeld komt. Je eindresultaat telt voor de bank pas veel later.

Uitgaven lopen voor, opbrengsten achter

Je betaalt de grond, de aannemer, de adviseurs en de rente lang voordat je de eerste woning oplevert. De opbrengsten druppelen pas binnen bij verkoop en oplevering, soms jaren later. In die tussentijd financier je het gat. Hoe langer het project loopt, hoe dieper dat gat. Een voorbeeld dat veel ontwikkelaars herkennen: een project met een nette marge op papier, dat twee jaar lang een negatief saldo laat zien omdat grond en bouw vooruitlopen op de verkoopopbrengsten.

Meerdere projecten overzie je niet uit het hoofd

Bij een enkel project houd je de cashpositie nog wel in je hoofd. Met vijf projecten in vijf verschillende fases lukt dat niet meer. Het ene project slokt geld op, het andere brengt juist geld binnen, en het totaal verschuift elke week. Wie dat niet scherp ziet, stuurt op onderbuikgevoel, en onderbuikgevoel is een dure adviseur.

Een rollende prognose voorkomt verrassingen

De vraag die je elke maand beantwoordt, is simpel. Heb je over drie maanden genoeg geld voor al je verplichtingen, over alle projecten heen? Een rollende cashflowprognose die meebeweegt met je planning en realisatie geeft dat antwoord. Een los bestand dat je een keer per kwartaal bijwerkt, geeft het niet.

Stuur op je cashpositie per week

Grip op cash draait om frequentie en timing. Wie wekelijks ziet wat er binnenkomt en wat eruit gaat, stuurt rustig bij voordat het knelt.

Pak je drie grootste projecten erbij en zet de verwachte uitgaven en opbrengsten per maand naast elkaar. Zie je een maand waarin de uitgaven ver boven de opbrengsten uitkomen? Daar zit je risico, en daar begint je sturing.