In de afgelopen tien jaar zijn nieuwbouwprijzen explosief gestegen: met ongeveer 170 procent tussen 2015 en 2025[i]. De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning is bijna verdrievoudigd naar ruim €500.000. Alfred van Duren, directeur van HB Software, ziet dagelijks hoe projectontwikkelaars worstelen met deze kostenstijgingen. In deze blog deelt hij waarom nieuwbouw zo duur werd – en vooral: hoe we die trend kunnen keren.

De pijnlijke realiteit: nieuwbouw is onbetaalbaar geworden

Vorige maand sprak ik een projectontwikkelaar die vertelde dat zijn nieuwbouwproject van €2,5 miljoen plotseling €4,2 miljoen zou kosten. "Hoe leg ik dat uit aan mijn kopers?" vroeg hij wanhopig.

Hij staat niet alleen. Volgens het CBS zijn nieuwbouwprijzen de afgelopen jaren dramatisch gestegen. Gevolg? Projecten die jaren geleden rendabel leken, draaien nu verlies. En kopers? Die kiezen massaal voor bestaande bouw omdat nieuwe woningen simpelweg te duur zijn.

Waar gaat het mis bij kostenschattingen?

Na twintig jaar in de vastgoedsoftware zie ik steeds dezelfde fouten terugkeren. Fouten die projecten van winstgevend naar verlieslatend kunnen veranderen.

Te veel inkopen, te weinig overzicht 

"We hebben voor €50.000 aan tegels over, maar geen idee waar die naartoe moeten." Onderzoek toont aan dat 10% tot 30% van bouwmaterialen verspild wordt of niet efficiënt gebruikt. Materiaaloverschotten zijn duur – niet alleen in aanschaf, maar ook in opslag en afvoer.

Vergunningen duren langer dan gedacht 

"We rekenden op drie maanden, het werd anderhalf jaar." Volgens het CBS is tweederde van de projecten na een jaar nog niet gestart met bouwen na vergunningverlening. Elke maand vertraging kost duizenden euro's aan rente en doorlopende kosten.

Budgetten die niet kloppen met de realiteit 

Het ergste wat je kunt overkomen? Halverwege ontdekken dat je budget niet klopt. Dan sta je voor de keuze: project stopzetten of fors bijbetalen. Beide opties zijn pijnlijk.

Drie manieren om bouwkosten terug te dringen

Precisie bij materiaalberekeningen 

Investeer in nauwkeurige berekeningen vooraf. Volgens onderzoek wordt 10% tot 30% van bouwmaterialen verspild of niet efficiënt gebruikt. Een verschil van 5% in materiaalgebruik betekent bij een project van €2 miljoen al €100.000 verschil. Software die real-time inzicht geeft in verbruik versus planning voorkomt dure verrassingen.

Realistische tijdsplanning maken 

Ga uit van de langste vergunningstrajecten die je de afgelopen twee jaar hebt meegemaakt, niet van de snelste. Bouw buffers in voor onverwachte vertragingen. Ja, dat maakt je project duurder op papier, maar voorkomt kostbare verrassingen later.

Continue budgetbewaking instellen 

Wacht niet tot het einde van de maand om te kijken waar je staat. Monitor wekelijks je uitgaven versus budget. Bij afwijkingen van meer dan 2% kun je nog bijsturen zonder drama.

De bredere vraag: bouwen we wel de juiste woningen?

Maar er speelt meer. We blijven woningen bouwen zoals we dat dertig jaar geleden deden, terwijl de markt drastisch is veranderd. Daarnaast zijn er externe factoren die buiten je invloed liggen: grondprijzen die door schaarste omhoogschieten, stikstofproblematiek die vergunningen vertraagt, en strengere duurzaamheidseisen die extra investeringen vragen.

Het personeelstekort in de bouw drijft loonkosten verder op, terwijl inflatie van bouwmaterialen door geopolitieke spanningen nauwelijks beheersbaar is. Toch kun je als ontwikkelaar wel degelijk invloed uitoefenen op een deel van de kosten.

Misschien moeten we niet alleen kijken naar hoe we goedkoper kunnen bouwen, maar ook naar wat we bouwen. Er is steeds meer vraag naar kleinere woningen, flexibele indelingen en betaalbare huurprijzen. Hebben we echt nog meer traditionele Vinex-wijken nodig, of is er meer vraag naar tiny houses en transformatieprojecten?

Een oproep: laten we samen zoeken naar oplossingen

Ik geloof niet dat er één wondermiddel is tegen hoge bouwkosten. Maar ik ben wel overtuigd dat we samen slimmer kunnen worden. Door kennis te delen, van elkaar te leren en samen te experimenteren.

Enkele ideeën om mee te beginnen:

• Meer lokaal inkopen om transportkosten te beperken
• Standaardiseren van ontwerpen om schaalvoordelen te benutten
• Samenwerken tussen ontwikkelaars voor gezamenlijke inkoop
• Investeren in prefab en modulaire bouw (kan tot 20% kostenbesparing opleveren)

De kostenkant kunnen we als sector aanpakken met betere planning en transparantere processen. Voor echte verandering hebben we meer nodig: moed om anders te denken over wat we bouwen en voor wie.

Meer weten?

Wil je weten hoe software kan helpen bij nauwkeurigere kostenbeheersing? Neem contact met ons op voor een vrijblijvende demo van HB Vastgoed 365. Heb je ideeën over hoe we nieuwbouw betaalbaar kunnen houden? Laten we het gesprek aangaan.

Alfred van Duren

 

[i] https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2025/28/opnieuw-stijgen-prijzen-en-aantal-verkochte-nieuwbouwkoopwoningen